Les risques augmentent sur le marché immobilier, malgré des signes conjoncturels positifs

Lors de la 9e édition du Congrès Financier et Immobilier Suisse du CIFI, les opportunités, les risques et les développements de ces deux secteurs ont constitué un fil rouge dans le contenu des exposés. Pr Dr Donato Scognamiglio, CEO du CIFI, a livré un tour d’horizon sur les évolutions du marché immobilier suisse dans un exposé très exhaustif.

Un marché très exigeant

Pour les investisseurs institutionnels et privés, le marché de l’immobilier reste très exigeant, même si les baromètres conjoncturels prévoient pour 2017 une croissance plus prononcée. Tant que le franc suisse reste une monnaie refuge en temps d’incertitudes politiques, la Banque nationale suisse ne déviera pas de sa politique monétaire.

La pénurie de placement, qui résulte de la politique actuelle de taux d’intérêts négatifs de la BNS, pousse les investisseurs davantage vers les investissements immobiliers directs, puisque ceux-ci offrent au moins un rendement positif. La volatilité prononcée des marchés boursiers depuis la dernière crise financière rend les investisseurs réticents à une réallocation de leurs actifs. Les investisseurs immobiliers institutionnels, notamment, face aux alternatives d’investissements incertains en actions, de coupons nuls ou de prêts générant des taux négatifs, se satisfont déjà en partie de rendements inférieurs à 3%.

Taux d’intérêts plus élevés aux Etats-Unis?

Il faut s’attendre à ce que la pression sur les marchés financiers augmente sous l’effet des incertitudes géopolitiques, bien que le Brexit ait suscité de plus grandes pertes de cours à la bourse que l’élection du nouveau président américain Donald Trump. Certains analystes estiment que la victoire électorale a déjà été prise en compte par la bourse avant l’élection. Si le nouveau président devait véritablement mettre en œuvre ses promesses électorales – en particulier les baisses d’impôts et les investissements dans les infrastructures destinés à la création d’emploi – le retour d’une inflation sensible accompagnée de taux d’intérêts plus élevés ne serait pas à exclure aux USA. C’est précisément cela qui aurait un effet inévitable sur les marchés hypothécaires et immobiliers.

Une hausse des taux de vacance

Après plus de deux années de relative stabilité, les prix de l’immobilier résidentiel repartent à nouveau en légère hausse sur l’ensemble du territoire suisse. Par rapport au trimestre précédent, le taux de croissance des appartements en PPE se chiffre à 1.5% au troisième trimestre. Simultanément, on assiste à une hausse des taux de vacance, ce qui reflète un affaiblissement de la demande. Ceci s’explique d’une part par une baisse de l’immigration, conséquence de l’incertitude quant à la mise en œuvre de l’initiative contre l’immigration de masse. D’autre part, une hausse des taux de vacance relative aux types d’appartements pourrait indiquer que le rêve d’un propre foyer fait place à un pragmatisme en raison d’un durcissement de l’accès au crédit ou d’une persistance d’un haut niveau de prix.

A cette évolution s’associe une activité solide dans le secteur de la construction, bien que les régions touristiques comme le Valais ou les Grisons aient subi les effets économiques de la mise en œuvre de la loi sur les résidences secondaires, devenue effective en janvier 2016.

Faut-il s’attendre à une correction de prix?

Parallèlement à cela, la marge de manœuvre pour des augmentations de loyers reste étroite. Une nouvelle baisse du taux hypothécaire de référence est attendue pour mi-2017. Cela mettrait les loyers en cours sous pression, si de nombreux locataires faisaient valoir leur droit à une baisse de loyer. «Sur la base de ces facteurs concomitants, il n’est pas exclu que, dans l’année à venir, le secteur immobilier doive compter avec des corrections de valeur et une éventuelle correction dans l’évolution des prix de l’immobilier», dit Donato Scognamiglio.